Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen. Das hat der Bundesgerichtshof jetzt entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden (BGH, 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Diese Regel gilt unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine andere Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung ist. Im konkreten Fall bewohnt der Mieter eine 5-Zimmer-Wohnung in Berlin, deren Wohnfläche im Mietvertrag mit 157 Quadratmeter angegeben ist, tatsächlich aber 210 Quadratmeter beträgt. Die Vermieterin verlangt die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von 629,75 Euro auf 937,52 Euro. Sie begründet ihre Forderung damit, dass sie zu einer Erhöhung um 15 Prozent und zusätzlich wegen der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu einer weiteren Anhebung berechtigt sei. Der Mieter stimmte nur der Erhöhung um 15 Prozent oder rund 95 Euro zu, jedoch nicht der zusätzlichen Forderung um weitere 213 Euro. Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass § 558 BGB es dem Vermieter ermöglichen soll, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Dafür muss der objektive Wohnwert im Vergleich mit ähnlichen Wohnungen zu Grunde gelegt werden und nicht ein vertraglich fingierter Umstand. Früher musste der Vermieter an einer zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent betrugt. Die neue Regel gilt auch umgekehrt, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist. Diese Entscheidung kann richtungsweisend sein für weitere, bisher übliche Anwendungen der 10-Prozent-Grenze bei der Festsetzung der Miethöhe oder bei Betriebskostenabrechnungen.